お世話になっております。
2月末からブログに登場して早1カ月半
休みの日以外はほぼ書く事ができてます。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。
木村です。
本日のタイトル「不動産売却の注意点」
大体の人は初めての経験だと思います。
売却する前に確認しておくことだったりを予め確認しておくと
後が楽になったりします！
・買った時の事なんて忘れていたりするものです。
↳ご夫婦二人の名義かもしれませんよ？
・おじいちゃんやおばあちゃんから相続したから私たちの物でしょ？
↳相続登記は済んでいますか？
売却を依頼されている方が所有者であるかどうかを確認してください。
法務局に行けばわかります。
本人か本人の許可がないと売れません。
・住宅ローンを借りている銀行さんから年末に『残高証明』が届いてると思いますのでそちらのご確認
・住宅ローンは売却した時に完済するのが原則です。
↳抵当権が設定されているので、抹消するためには完済が必要です。
売買契約書にも抹消してから引渡してねと書いてます。
※抵当権・・・お金を借りた人が、お金を払えなくなった場合、銀行さんが土地と建物を担保に弁済(返済)を優先して受けられる権利
例)
2,000万円のローンが残っていたとして
1,500万円で売れた場合
500万円住宅ローンが残ります
↑こいつは現金(自己資金)で返済しなければなりません。
このような事態を防ぐためにも、残高の確認は必須です。
それに合わせて価格設定することも可能です。
ここの1㎡辺りの価格と自分の家の㎡数を照らし合わせて見て下さい。
概ねの価格がわかってきます。
但し、ピンポイントではなく周辺の価格って感じなので
実際の取引額とは異なる事も多数。
不動産屋の査定として
高すぎる提示も✕ 低すぎる提示も✕
かけ離れていない事が第一
言いなりになりすぎると損をする可能性もありますんで注意してください。
仲介業者さんもプロですから、かけ離れた査定はしてこないと思いたいですが・・・。
あるんですよねえ・・・。
一般的には3ヶ月～半年は覚悟しておいてください。
大きい買い物なので
そんなスグに売れるものではないという事だけわかっていただきたいです。
じっくり構えておきましょう。
但し、購入希望者が現れると契約～決済まであっと言う間に過ぎて行きます。
引っ越しの準備等がある方は、断捨離など進めておきましょう。
ギリギリだとトラブルにつながる可能性もありますし。
なによりもしんどいです笑
5.平日に休みを取る必要がある
何故かと言うと、売買代金の支払いと所有権移転の登記をする必要があるからです。
不動産売買契約では一般的に
代金の支払いと所有権の移転を同日に行います。
法務局・銀行の営業日の都合で
平日にお休みが必要です。
お金は払ったけど、所有権移転がされていない。
なんてことが万に一つでもあったら大変なことですからね。
平日にお休みを取るのが難しい方は、事前に営業さんにご相談してくださいね♪
自分の家の不具合箇所をわかる範囲でリストアップしておく。
どんな細かい事でも事前に申告しておくことで、後のトラブルを回避することができます。
雨漏り・家の傾き・外壁のヒビなんかはもちろんのこと
キッチンの水栓が故障している・ドアノブの不具合とか
こう言った細かい点をリストアップしておいてください。
売却する前に『付帯設備表』『物件状況報告書』等の書類へ記入していただきます。
7.売りたい価格をなんとなく決めておく
3.の相場をある程度把握した上で、売りたい金額を自分の中で持っておくといいと思います。
必ずと言って良いほど、価格の交渉はあります。
「相場はこんなもんやけど、これぐらいまでなら売ってもいいな」と。
問い合わせのや、内覧の数に合わせて価格改定をご自身の中でも検討しておくと
ストレスのない売却活動へ繋がっていきます。
1～7番の辺りをご自身・ご家族でまとめておくとスムーズ
8.売却方法の違い
一般的に大きく二つに分かれます。
■仲介での売却
↳業界では『預かる』と表現します。お客様に代わって買い手を探します。
不動産業者が広告宣伝費を掛け、SUUMO等のサイトへの掲載・チラシの配布等
成約に至れば売主様より仲介手数料をいただきます。(成功報酬です。)
メリット
・契約書等の作成・説明を不動産業者が行ってくれる。取引が安全なものに。
・相場付近で売れる可能性が高い。
デメリット
・契約不適合責任を負う可能性がある。
・売却に時間を要す場合がある。
・住みながらの売却の場合、内覧に予定を合わせる必要有
■不動産業者の買取
↳そのままです。業者に直接買い取っていただく方法。
買取業者さんに直接ご連絡→査定→価格提示→決断
いたってシンプルです。価格に納得いけばご決断ください。
※仲介手数料は掛かりません。
メリット
・売却まで早い
・契約不適合責任を負わなくていい
デメリット
・仲介で売るより、価格が安くなる（仲介相場の7割程度が一般的と言われています。)
■おまけ 仲介業者が買取り業者を探して話をまとめた場合は仲介手数料が必要
ここの違いを理解しておく必要があります。
ダイケンリフォームサービスは 仲介・買取 両方やっています。
ご希望に合わせた売却方法をお選びいただけます！
一括査定等をするとあらゆる業者さんから連絡があります。
数社にお尋ねいただければいいと思います。
全ての契約について、キッチリと説明していただける業者を選びましょう。
仲介(媒介)での売買は成功報酬で、早くとも契約するまでは報酬を支払う必要はございません。
■一般媒介
↳最も縛りのゆるい契約。業務報告の義務もなければ、レインズ(指定流通機構)への登録義務もなく
複数社への依頼が可能・売主様ご本人で買い手を探してもOK
メリット
・毎週毎週 業務報告が来ない
・複数の業者に依頼することができる。
デメリット
・業者に広告宣伝費を掛けてもらえない場合がある。
(特に複数社へ依頼した場合、どこが買手をみつけるかわからないので、むやみに広告宣伝費を掛けられない)
・囲い込みの可能性が高くなる。
一般はオススメしません。
売主様にとってあまりメリットのない契約、きっぱり断る勇気をもってください。
■専任媒介及び専属専任媒介
↳共に1社への依頼のみ。専任は自分で買い手を見つけてOK 専属専任はNG
業務報告の義務有(専任2週間に1回 専属1週間に1回)・レインズ(指定流通機構)への登録義務有
業者の責任がより重くなり、販売活動をしっかりしてもらえる。
※一般媒介でもちゃんとしますよ。
専任以上の媒介契約をオススメします。
書いてはいますが一般媒介のメリットは僕からすると、メリットでもなんでもないです笑
業者の話を聞いて、ご自身に合った契約で販売活動を開始してください。
10.仲介での販売開始後の動き
業者も決めたし、いつ売れんのかな～とワクワクドキドキですよね。
こうなったら売主様のやることは
室内をキレイにしておいてください。できるだけ
住んでても、住んでなくても。
やっぱり第一印象で「汚っ」って思った家には住みたくないものです。
害虫なんかを想像してしまいますから。
それが早く・高く売るコツです。
購入希望者様が内覧にきますよね？
住んでる方に直接聞きたい事ってめちゃくちゃあるんですよ。
業者は物件についてはお答えできますが、近隣の事であったり、自治会の事であったりは詳細には知りません。
良い点・悪い点を素直にお伝え下さい。
それこそが売却への近道！
中にはめっちゃ波長があったりして楽しく会話することもあると思います。
でも！変な約束とかはしないでくださいね！
ここを直しますとかね。
お気持ちはわかるんですが、トラブルになる可能性を生んでしまいます。
わかります。わかるんです。
直した方が高く売れるやん？？って思うお気持ちは。
不要です。
・しても売れるとは限らないので、リスクが増えるだけ。
・全て自分で考えてリフォームしたい方が多いから無駄になる可能性だってあるんです。
不具合箇所は申告をしていただくだけで結構です。
買手様からの交渉で、ここだけは直して欲しい。
こういった場合にのみ対応いただければ十二分でございます。
今回はここまで！
とにかく売る前は 心構え、準備をしっかりしておいてください。
-------------------------------------------------------------
リベスト不動産販売㈱ダイケンリフォームサービス
枚方市で不動産の売却、購入をご検討ならお立ち寄りください！
お電話でのご相談もお気軽に♪
☎:0800-888-8858(フリーコール)
■住所:573-1126 大阪府枚方市上島東町20-12
■京阪本線 樟葉駅から車で10分
牧野駅から車で5分
■お客様駐車場有
■売却・販売・買取 得意エリア
・枚方市全域(くずは・牧野) ・京都府八幡市 ・高槻市 ・寝屋川市
上記以外のエリアでもご相談ください♪
------------------------------------------------------
