お世話になっております。
降水確率 40とか50％は卑怯
木村です。
どっちに転んでも当たりやん。
今日は不動産鑑定評価・地価公示法について
毎年3月に国土交通省が発表してます。
皆様の土地の価値がなんとなくわかるので、売却検討されてる方は確認してください。
そんな単純なものじゃないですけどね・・・。
なんとなく収束はしてくるイメージです。
どの様にして皆様の土地の価値が鑑定されてるかと言った内容です。
不動産鑑定士は宅建とは比べ物にならないぐらい超難関資格。
そんな方々が調べつくして鑑定してますから信ぴょう性は高いと思われます。
ま、知らんけど・・・。
不動産鑑定評価基準
鑑定評価は3つの方式を併用することで行っています。
①原価方式
↳不動産の再調達に要する原価に着眼して価格を出す。どんだけお金かけたか？って感じですね。
原価法と言います。
②比較方式
↳不動産の取引事例、賃貸借等の事例。そのままですね。
取引事例比較法と言います。
③収益方式
↳不動産から生み出される収益に着目
収益還元法と言います。
原則として上記の方式から、対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した
【複数の手法】を適用すべき。
・原価法で求めた価格=積算価格
・取引比較法で求めた価格=比準価格
・収益還元法で求めた価格=収益価格
〇不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成される。=最有効使用の原則
〇不動産の価格は基本的には正常価格。
鑑定評価の依頼目的に応じて、『限定価格』『特定価格』『特殊価格』を求めることが必要な時がある。
①正常価格=市場性を有する 不動産で現実の社会情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格。
②限定価格=市場性を有する不動産で不動産と取得する不動産との併合等に基づき、正常価格と同一の市場概念の下、形成されるであろう価格と乖離することにより
市場が相対的に限定される場合における価格。
買う相手が決まってる場合の価格って感じです。
③特定価格=市場性を有する不動産で法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件に足りない為に、正常価格と同一の市場の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる価格のこと。
④特殊価格=一般的に市場性を有しない不動産の利用状況等を前提とした不動産の経済価値を表示。
文化財とかです。
では戻りまして原価法とは
価格時点=経年で価格が変わるから判定する基準日を確定しておく。
↓
対象不動産の再調達原価を求める。
↓
減価修正を行う
↓
対象不動産の試算価格を求める手法。
もう一回建て直したらなんぼ？から傷んだ部分を差し引いて計算。
土地に原価法適用する時は、宅地造成直後と価格時点の周辺環境・施設の変化が価格に影響及ぼしてると認められるときは、熟成度として加算できる。
くずは は正にそんな感じちゃいますか？
特急停まるし、くずはモールできたし。熟成してますよね。
熟成都市くずは
■原価法の減価修正の方法
1.耐用年数に基づく方法
2.観察原価法
この2つを併用するのが原則
対象不動産が『家』『家＋土地』やったら簡単に把握できますよね。
『土地』のみの場合は造成地・埋立地なんかは再調達原価がわかりやすいから有効
既成市街地の土地は難しいから、一般的には原価法は適用できません。
※既成市街地とは、首都圏整備法によって規定された区域で、「東京都 23 区、武蔵野市の全域、 三鷹市、横浜市、川崎市、川口市の一部」が区域とされています。 一般的には「既に公共施設の 整備及び土地の高度利用等の市街地としての開発が行われている地域」を指します。
多数の取引事例を収集
↓
適切な事例の選択
↓
取引価格に応じ、①事情補正 ②時点修正
↓
地域要因・個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量
これは不動産の売却査定の時も似たような手法を取ります。
①事情補正
↳売り急ぎ的なやつで値段が低めに設定された可能性がある場合を考慮
お金に困っててすぐ手放す必要があった時とかですね。
こういった特殊事情を考慮、適切に補正すること。
②時点修正
↳実際に取引された時点と価格時点が違って、価格水準に変動が生じたとき、その取引事例の価格を価格時点の価格に修正すること。
■取引事例の収集・選択の留意点
1.近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産から選択し、やむを得ない場合には近隣地域の周辺の地域に存する不動産から選択。
※「同一需給圏」とは、不動産鑑定評価書においての地域であるところの「近隣地域」、「類似地域」に続く地域のことで、対象となる不動産とは代替関係があり、価値の面では影響を受け合う他の不動産が存在する圏域を指す。 これらは、たとえ隣接していなかったとしても、地域的要因において類似性があるということに基づくものである。
需要者の選好に左右されるため、広くも狭くもなる。
2.取引事例は『正常である』と認められるものであること、または正常なものに補正できるもの
投機的取引はNG
3.時点修正をすることが可能なもの。
4.地域要因・個別的要因の比較が可能なもの。
5.なお、以上のことは、取引事例比較法における取引事例のみではなく、原価法における建設事例や収益還元法における収益事例にもあてはまる。
■取引事例比較法を適用できない場合
・不動産取引が極めて乏しい地域の不動産
・神社、寺院、学校など取引が極めて少ない不動産
は適用困難とされています。
そらそうか。
収益還元法
対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和
どんだけ賃料稼ぐの？この建物はの難しく言った版
■求め方
①一期間の純収益をベース 直接還元法
②連続する複数の期間に発生する純収益等を合計して算出=DCF法
の2種類
■収益還元法は市場性を有さない以外にはすべて適用するべきとされている。
・賃貸の物件、企業用の事業に要する不動産には当然有効
・マイホームなんかも賃料想定して適用可能
・市場における不動産の取引価格の上昇が著しいときは、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段
最後に
不動産の鑑定はこのように行われています。
全然ピンときませんね笑
不動産鑑定士さんの実際の仕事を見てみたいです。
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