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令和7年度(2025年) 宅建業法 35条書面～重要事項説明書～
2025-04-12
お世話になっております。
せめて誰かの役に立とう。
木村です。
試験勉強を離れて、ダメ人間になってる気がする今日この頃・・・・。
せめて受験される人の為にブログぐらい書こうと。
ではいきます。
35条書面 重要事項説明書とは
宅建業法の中でもめちゃくちゃ大切な35条書面の問題。
35条(重要事項説明書)の問題は個数問題が多いです。
当たり前ですが、重説は「宅建士」しか読めませんので。 35条の知識は確実に答えられないとダメってことですね。
最後に去年の問題載せてますんで試しにやってみてください。
重要事項説明書とは
業者が、物件取得を考えている人に対して説明する義務があります。
(賃貸だったら、借りる人)
契約が成立するまでの間に行う。
重要事項の説明受ける前に契約しちゃったらえらい事ですからね。
実務で最も多いパターンは
契約日に重要事項を説明して、そのまま契約
この流れが一般的です。
重要事項説明の方法
書面=重要事項説明書を作成して相手方に交付して行う。
35条書面と言います。
①説明について
・宅建士が説明する必要があります。
・専任の宅建士、一般の宅建士どちらでも可
・説明時には請求の有無関係なく、宅建士証の提示が必要
・重要事項説明書には宅建士の記名が必要
※押印義務はなくなりました。
・各当事者、売買:買主 賃貸:借主 交換:取得する各当事者の承諾を得て電磁的方法での提供が可能
2． 重要事項説明書等の電磁的方法による提供（ 書面の電子化）についての留意事項
（1）書面を電磁的方法で提供する際に用いる方法
宅建業者が書面を電磁的方法で提供する際に用いる方法は、電子メール、We b ページからのダウンロード形式による提供、USBメモリ等の交付などです。
（2）書面を電磁的方法で提供する際に適合すべき基準
宅建業者が書面を電磁的方法で提供する際に適合すべき基準としては、書面に出力できること、電子署名等により改変が行われていないかどうかを確認できることなどとされます。
（3）相手方から承諾を得る際に示すべき内容
宅建業者が、書面を電磁的方法で提供する場合に、あらかじめ相手方から承諾を得る際に示すべき内容は、電磁的方法で提供する際に用いる方法およびファイルへの記録形式です。
（4）相手方から承諾を得る際に用いる方法
宅建業者が書面の交付を受ける相手方から承諾を得る際に用いる方法は、電子メール、Webページ上の回答フォーム、USBメモリ等の交付
公益社団法人 全日本不動産協会HPより抜粋
説明に関する注意点
①1つの取引に複数業者が関与する場合は、全ての業者に説明義務が課される。
１つの業者が代表して説明可能。説明の誤りは全ての業者が共同で責任を負う。
CASE1 買主→仲介業者 仲介業者←売主
CASE2 売主業者→仲介業者←買主(業者ではない）
業者と付くとこが責任を持ちましょうねと。そう言う事です。
②説明はどこでも可
③取得者が宅建業者の場合は(賃貸も含む)35条書面の交付のみで可 説明不要
※取得者の承諾の下になされた電磁的方法による提供も含みます。
取得者が業者であれば、請求がない限り宅建士証の提示は不要
但し、売買の対象が「不動産信託受益権」の場合は、取得者が業者でも宅建士による説明が必要。
④売買等を含むすべての取引に係る説明にあたっては、厳格な要件の下、テレビ会議等のITを活用することが可能。
宅建士証の提示は必要。
重要事項説明書の記載事項
売買・賃貸・交換・不動産信託受益等
場合によって記載事項が若干変わってきます。
1.売買交換
①登記された権利
↳最も多いのは「抵当権」住宅ローンで購入してたら必ず付きますからね。
引渡しまでに抹消する予定でも説明を要します。
②法令に基づく制限
↳用途地域や建築基準法等です。新築時はもちろん、建替え時にも必要な内容なのでとても重要です。
・地区計画の一定の区域内の農地の区域内における建築等の許可制限、居住環境向上用途誘導地区における、容積率の制限の緩和・建ぺい率の制限・壁面位置の制限・高さの制限・用途制限の緩和
③私道に関する負担に関する事項
↳負担の有無・私道面積・通行使用料等の負担金等
現在の負担のみではなく、将来の負担も含む。
④飲用水・電気・ガス等の供給施設・排水施設の整備状況
↳未整備であれば、その整備の見通しや、整備にあたっての負担金が課されるか等
⑤未完成物件
↳工事完了時の構造や形状を説明
造成工事完了前の宅地の場合は、完了時の形状・構造、さらに工事完了時における宅地に接している道路の構造と幅員等を説明。
建築工事完了前の建物の場合は、完了時の形状・構造・主要構造部・内装および外装の構造や仕上げを説明。
⑥国土交通省令・内閣府令で定める事項
↳・土砂災害警戒区域内・造成宅地防災区域内・津波災害警戒区域内にあるときはその旨
・宅地、建物の位置が水防法の規定により市町村の長が提供する図面(水害ハザードマップ)に表示されているときは、水害ハザードマップにおけるその宅地、建物の所在地
・宅地、建物を問わず、また、売買・交換・賃貸問わず説明が必要
・品確法に規定する、住宅性能評価を受けた新築住宅の売買・交換であるときは、その旨を説明しなければなりません。
・建物については、石綿(アスベスト)の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容
・建物が(昭和56年6月1日以前に新築工事着手)が指定確認検査機関等による一定の耐震診断を受けたものであるときはその内容。(貸借の場合も含む）
⑦既存の建物であるときは、建物状況調査等に関する事項
↳建物状況調査(実施後1年を経過していないもの)の実施の有無や、実施している場合はその結果の概要
設計図書、その他確認済証や検査済証などの建物や建築や維持保全の状況に関する一定の書類の保存状況についても、説明が必要。
※賃貸は一定の書類の保存状況は説明不要。
⑧代金・交換差金および借賃以外に授受される金銭の額、および金銭の授受の目的
↳手付金等の額だけでなく、その授受の目的についても説明。
※37条書面(売買契約書)の必要的記載事項。ここは引っ掛けやすいので注意が必要です。
「代金・交換差金および借賃」は35条書面の説明対象ではない。(実務では書いてますけどね）
「物件の引渡し時期」「移転登記の申請時期」も重説の説明対象ではない。
⑨契約の解除に関する事項
↳契約の解除が可能となる場合、その手続きや解除の効果など。
⑩損害賠償額の予定または違約金に関する事項
↳損害賠償額の予定を定めるかどうか、違約罰としての違約金を定めるか否かを説明。
⑪手付金等保全措置の概要
⑫支払金・預かり金を受領する場合の保全措置の有無・概要
↳保全措置を講ずるか否かを説明。保全措置を講じる場合は、その概要を説明する。
50万円未満のもの等については、説明義務はありません。
⑬代金または交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容、およびそのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
⑭契約内容不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置の有無・概要
↳上記を講じるか否か、講ずる場合におけるその措置(住宅販売瑕疵担保保証金等)の概要を説明。
⑮割賦販売契約の場合
↳割賦販売=分割払いを条件として販売(目的物引渡し後一年以上の期間に渡り、かつ、二回以上に分割して受領することを条件として販売すること)
割賦および現金の場合それぞれの販売価格、頭金、賦払金の額や支払い方法等を説明。
区分所有権(マンション)の目的である建物の場合の追加記載事項
①敷地に関する権利の種類及び内容
↳敷地利用権であれば、所有権か借地権か。敷地の面積、または借地権の場合であれば存続期間や地代など。
②共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容
③専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の制限に関する定めがある時はその内容。
↳ペット飼育不可とか民泊禁止とか。こういった内容。貸借でも説明必要。
④専用使用権に関する規約の定めがあるときはその内容
↳専用駐車場、専用庭等。使用者の氏名・住所は説明不要。
⑤当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用、通常の管理費用その他の当該建物の所有者が負担しなければならない費用を、特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがるときはその内容
⑥計画修繕積立金の規約の定めがあるときは、その内容、およびすでに積み立てられている額
※滞納があれば滞納額も
⑦区分所有者が負担する通常の管理費用の額
⑧建物の敷地の管理が委託されているときは、その委託先の氏名・住所等
↳賃貸の場合も必要
⑨当該一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容。
※規約の内容は、規約がまだ「案」の段階でも、その「案」についても説明が必要。
宅地、建物の貸借の記載事項
①登記された権利
②法令に基づく制限
↳建物の賃貸借であれば、賃借権の移転・設定に関する制限のみが説明事項。
都市計画法上の開発行為に関する制限、建築基準法上の敷地に対する制限である建ぺい率・容積率に関する制限なんかは関係ありませんから、説明不要。
建物借りるだけですからね。
③私道の負担に関する事項
↳これも、建物の貸借の場合は必要なし。
宅地の貸借の場合は必要ですよ。建物建てる可能性ありますから。
④飲用水・電気・ガスの整備状況
⑤未完成物件の工事完了時の形状・構造
⑥土砂(津波)災害警戒区域に関する事項
⑦造成宅地防災区域に関する事項
⑧水害ハザードマップにおける取引対象物件の所在地
⑨建物の石綿の使用の有無の調査結果の記録に関する事項
⑩建物の耐震診断に関する事項
⑪既存の建物であるときは、建物状況調査等に関する事項
⑫借賃以外に授受される金銭の額・目的
⑬契約の解除・損害賠償額の予定または違約金に関する事項
⑭支払金・預かり金を受領する場合の保全措置の有無・概要
⑮台所・浴室・便所等の整備状況
⑯契約期間および契約更新に関する事項
⑰定期借地権・定期借家権などに関する事項
⑱宅地建物の用途や利用制限
⑲金銭の契約終了時の精算に関する事項
⑳管理の委託を受けた者の氏名・住所
21.契約終了時における宅地上の建物の取壊しに関する事項の内容
22.【区分所有権の目的である建物の場合】
・専有部分の用途や利用の制限に関する規約(案を含む)の定めがあればその内容
・管理の委託先の氏名・住所等
不動産信託受益権の売買の場合
原則として、信託の対象である原資産の宅地建物などに関して、買主に対して「一定の事項」を重要事項として説明しなければなりません。
一定の事項=「売買・交換の場合」の説明事項である「物件に関する事項」「契約内容不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講じている場合のその措置の概要」「区分所有建物の追加的説明事項」
売買の相手方に損害を与えるおそれがない次の場合は説明不要
1.金融商品取引法2条31項に規定する特定投資家などを信託の受益権の売買の相手方とする場合
2.信託の受益権の売買契約の締結前1年以内に売買の相手方に対し、当該契約と同一の内容の契約について書面を交付して説明している場合等。
令和6年 試験問題
問.26
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- ア ガス配管設備等に関して、住宅の売買後においても宅地内のガスの配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売会社にあるものとする場合には、その旨を説明しなければならない。
- イ 重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。
- ウ 区分所有建物である事務所ビルの一室の売買の媒介を行う場合、当該１棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあっては、その商号又は名称）及び住所（法人にあっては、その主たる事務所の所在地）を説明しなければならない。
- エ 区分所有建物である中古マンションの一室の売買の媒介を行う場合、当該１棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
- 1.一つ
- 2.二つ
- 3.三つ
- 4.四つ
- 問.41
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- ア 中古マンションの一室の売買の媒介を行う場合、抵当権が設定されていても、契約日までにその登記が抹消される予定であるときは、当該抵当権の内容について説明しなくてもよい。
- イ 宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、当該契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。
- ウ 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
- エ 宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律第３条の規定に基づく急傾斜地崩壊危険区域内にあることは説明しなければならないが、当該区域内における行為の制限の概要については説明しなくてもよい。
- 1.一つ
- 2.二つ
- 3.三つ
- 4.なし
答え
問.26・・・3.3つ ア 〇 イ✕ ウ〇 エ〇
どれが✕かまで答えれてますか？？ なんとなく3つ！では合格が難しいです。
問.41・・・1.1つ ア✕ イ〇 ウ✕ エ✕
『ウ』が引っ掛け問題。
『建物の貸借の媒介で』性能評価の説明は不要です。
細かい解説はお手持ちの過去問等で必ずご確認くださいませ。
