宅建勉強～所得税～
2023-07-21
お世話になっております。
言ったもん勝ちになるのはあきませんよね。
木村です。
不条理がまかり通るんはよくない。
さて本日は、売却する方が気になる税金の部分。
【所得税】
宅建勉強の中で最も苦手な部分です笑
お得な制度であることがほとんどなので、僕と勉強しましょう！！！！
所得税ー国税ー
売った時に儲かったら払ってねと言う税金。
簡単に言ったら
1,000万で買った家が、2,000万で売れたら所得の分課税しまっせと。
個人の方でね。
僕ら業者は事業所得として課税されます。
譲渡って聞くと『あげる』って感じをイメージしちゃいますけど
売買も譲渡です。
譲り渡す=譲渡なので
譲渡所得の算定
土地・建物の譲渡所得は所有期間によって変わります。
取得した日の翌日から、譲渡した年の1月1日までの所有期間で決まります。
売った年の1月1日時点で何年所有してたかですね。
1.短期譲渡所得=所有期間5年以下=税率30%
2.長期譲渡所得=所有期間5年 超=税率15%
長く所有している方が税率が低いんですね。
短期で土地転がしで儲けるのを抑止ぐためですね。
課税標準の特例
なんでもかんでも税金払わせたら誰も売らないし、困るんで特例があります。
・長期・短期所有を問わず適用されます。
・一つの資産を譲渡した場合で、複数の特別控除に該当しても
適用される控除は１つ。
・複数の資産を譲渡した場合は、それぞれ特別控除が適用可能ですが、譲渡を行うその年においてこれらの特別控除の額は 5,000万円が上限。
・同一年に長期譲渡所得と短期譲渡所得が両方あったらまずは短期から控除
↳短期の方が税率高いから。
【特別控除の種類】
1.収用交換等の場合 控除額5,000万円
↳収用=公共事業に必要で土地を手放す事です。道広げるからとか。
ここで儲けが出て税金納めろ。言われても誰も売りませんよ笑
そんな時の特別控除です。
課税標準の算定にあたって5,000万円まで控除してくれます。
2.居住用財産を譲渡した場合 3,000万円まで。
↳居住用財産=マイホーム用の土地・建物を市場に流すためですね。
あほ程税金取られたら誰も売りません。
譲渡益から3,000万円控除されます。
■居住用財産の3,000万円特別控除の要件
①現に自己の居住の用に供している家屋の譲渡
↳住んでる家ってことです。
②現に居住の用に供している家屋と共に行う、その敷地の用に供されている土地若しくはその上に存する権利の譲渡
③家屋に居住しなくなった日以後3年を経過す日の属する年の12月31日までに権利譲渡
↳例えば、高齢の方が一人で住んでて施設に入って誰も住まなくなったら3年以内に売ったら控除します。
④特例 相続した家屋等のうち空き家となっているものを売却した場合も適用。
■居住用財産の特別控除が受けられない場合
①配偶者・直系血族・生計を一にする親族・内縁関係者等への譲渡
↳家族で回されてもね。関係の無い方に売買した場合の特例です。
②新たに居住用財産を取得した際に、買い替え特例の適用を受けている場合。
↳買替の場合も特例あるので後ほど。
③前年、前前年に『3,000万円特別控除』『買い替え特例の控除』を受けている。
↳3年に一回しかこの特別控除は受けることができません。
軽減税率
短期譲渡所得 30％
長期譲渡所得 15％
長期譲渡所得は更に軽減税率が受けられるケースがあります。
【居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例】
・譲渡益が6,000万円を超える部分は 15%
・譲渡益が6,000万円を下回る部分は 10％
先ほどの『居住用財産3,000万円特別控除』『収用交換等の5,000万円特別控除』は重ねて適用できます。
『特定の居住用財産の買い替え特例』とは選択適用。
どっちか選んでねってことやと思います。
【優良住宅地造成等の為に土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例】
国や地方公共団体への譲渡・収用等による場合に適用され、所有期間が5年を超えるもので
譲渡益が2,000万円以下の部分は10%に軽減されます。
・2,000万円を超える部分 15％
・2,000万円を下回る部分 10％
『収用交換等の5,000万円特別控除』を適用したあとの長期譲渡所得については、この軽減税率は重ねて適用できません。
買い替え等の特例
名の通り、売って買った 買換え(住み替え)の場合も特例があります。
例えばですが
よくあるケースでご説明
「子育てが終わって夫婦二人で持て余している」「広い庭の手入れがつらくなってきた」等で
今の家を売って、利便性のいいマンションなんかに引っ越したい場合とかが当たると思うんですが。
4,000万で売って、3,000万でマンションを買った場合
1,000万円の差額(利益)が出ます。
この1,000万円から購入にかかった経費(仲介手数料等)を差し引いた額に対して課税されます。
特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例
まず。名前が長い！長すぎる！笑
【譲渡資産の要件】
①所有期間 10年を超えること
②居住用財産であること(譲渡の対価が1億円以下)
③居住期間 10年以上であること
【買換資産の要件】
①面積
・建物 床面積50㎡以上
・土地 面積500㎡以下
②築年数
既存住宅の場合は、建築後25年以内のもの又は新耐震基準に適合していれば築年数に関わらずOK
↳耐震基準適合証明書が発行できればOK
③取得の時期
譲渡した年の前年・譲渡した年・譲渡した年の翌年末までの間に取得
④居住の時期
・譲渡した年の前年取得
譲渡した年に取得
■譲渡した年の翌年末までに居住
↳さっさと引っ越してねと。
・譲渡した年の翌年中に取得
■取得した年の翌年末までに居住
↳さっさと引っ越してね。
【上記特例が受けられない場合】
①譲渡した相手が、配偶者、直系血族等
↳身内に譲渡してもあきません。
②収容交換等による5,000万円特別控除を受けている場合など
③その年、前年、前々年に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」などを受けている場合。←選択適用ですね。
併用できる組み合わせ
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」
「収容交換等の場合の5,000万円特別控除」
と
「軽減税率 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」
「優良住宅地造成等の為に土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例」
要件を満たせば併用ができます。
住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除
長い。
皆さんご存じ
住宅ローン控除です。
ぼちぼち制度が終わっちゃうんでお早めに！
所得税から控除されます。
控除しきれない場合は住民税からも控除されます。
年末調整でお金が還ってくる感じですね。
【住宅ローン控除適用要件】
①控除対象
・居住用家屋の取得、増改築(一定のバリアフリー改修・省エネ改修工事を含む)等をした場合。
・取得後6か月以内に自己の居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き居住
・転出後、再入居した場合は、再適用可能
・償還期間が10年以上の住宅取得借入金等であること。
↳住宅ローン10年以上組んでくださいってことです。
・控除を受ける年の所得が2,000万円以下である。
↳2,000万円超えた年は受けれませんので要注意。
②適用の対象となる住宅
・床面積50㎡以上
ただし、特例居住用家屋等については40㎡以上50㎡未満(この場合は合計所得1,000万円以下に限る)
・床面積の1/2以上を居住の用に供している事。
↳一階が事務所とか店舗の場合ですね。あくまでも【住宅ローン】控除なので。
・既存(中古）の場合は、新耐震基準である事。(昭和57年1月1日以後に建築したものはみなされます。)
③控除期間
・新築 住んだ年の属する年以後 13年間
・中古は10年
細かい適用要件は以下のとおり。
④控除額
・住宅ローンの年末残高の一定額以下の一定割合の額が所得税額等より控除。
↳年末残高の0.7%
⑤適用除外
・住みだした年の前々年から翌々年までに下記のいずれかの特例の適用を受けた、あるいは受ける場合は
住宅ローン控除は受けられない。
1.「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」
2.「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」
3.「特定の居住用財産の買換え等の特例」
但し
「収容交換等の場合の5,000万円特別控除」
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
と
「住宅ローン控除」の併用は可能。
国に土地もっていかれたり、損してもうた人は受けれた方がいいっすもんね笑
以上！！！
最後に
各種特例の適用をお考えの際は
必ず税務署や税理士さん等に要件を確認してください。
不動産の仲介業者さんとかは、下手な事言えないので。
貰えるもん貰って節税していきましょう。
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