1.クーリング・オフ制度
まずは民法上では、一度申し込んだ以上、一定の期間は、自由に申込を撤回することができません。
これでは買主さんの保護はできませんよね？？？
①宅建業法におけるクーリング・オフ制度
業者自らが売主の場合
「事務所以外の場所」で行われた買受けの申込・売買契約は、原則、申し込みの撤回・解除ができる。
勢いで、よく確認もせずに買ってしまった場合の救済措置です。
②クーリング・オフが適用されない場所
『業者の事務所等』冷静に考えられる場所です。
・仲介(代理)業者さんの事務所も適応外です。
↳業者としっかり話し合った上で決断しているとみなされるので適応外
・成年の専任の宅建士を置く必要がある場所=重要事項の説明が受けられる場所
・土地に定着した施設
↳※テント張りとかすぐ撤去できる施設での申し込みはクーリング・オフ適用されます。
・買主が自ら申し出た場合の『自宅』『勤務先』は冷静な判断ができるとみなされ適応外
↳※自ら申し出た場合でも、レストラン・喫茶店等は該当しません。
例外として
売り主が引き渡し、かつ、買主が代金を全額支払った場合は適応外です。
↳すでにお互いの履行が終了している為。
③クーリングオフの期間
・宅建業者が書面で告げた日から 8日間が経過した場合はクーリング・オフ適用されません。
↳書面ではなく、口頭にて伝えてもカウントは始まりません。
④クーリング・オフの方法、効果等
(1)書面による通知が必要
(2)発信した瞬間に効果が発生する
※8日以内に業者に届く必要はありません。発信をすればいいです。
(3)クーリングオフした場合は、原状回復義務が生じます=手付金等は返還
(4)クーリング・オフで契約解除された場合、損害賠償請求・違約金の請求等はできません。
(5)宅建業法のクーリング・オフ制度に反するような、申込者に不利な特約は無効、有利な特約はOK
↳期間を短くするのはNG 伸ばすのはOK
2.契約不適合責任(売主の担保責任)の特約の制限
■民法上の定め
売買した、宅地(土地)や建物が種類・品質に関して契約の内容に適合していない場合(雨漏り等)
※住むために買っているのに、住むことに影響が出るような事です。
買主は、売主に対して
①追完請求=直してねとか数合わせてねって感じです。
日常に置き換え:ネットで買い物をして、2個注文していた物が、1個しか届かなかったら、連絡して持ってきてねって言いますよね？ 壊れてたら取り替えてって言いますよね？ それです。
②代金減額請求=そのまま笑
日常に置き換え:上に同じく、お金返して？ってなりますよね。そう言う事です。
③損害賠償請求＝そのまま笑
④契約の解除=そのまま
♦買主が不適合を知った時から1年以内に売主に通知しないときは、原則その不適合を理由として
①～④の責任追及ができないとされています。
民法上は不利な特約もＯＫ
これはコワイ笑
■宅建業法上の定め
・8種規制は買主様を保護するための規制
契約不適合責任に関し、原則として買主に不利な特約はNG=無効、民法上の規定が適用
通知すべき期間については例外があります。
物件を買主に引き渡した日から2年以上の特約は有効
仮に短く設定した場合は、知った時から1年になります。
↳買ってから5年経ってたとしても、短く設定していた場合は、その不適合を知ってから1年以内に通知すれば責任追及ができます。
■民法上の定め
・割賦販売=分割払い
した場合、1ヶ月分支払わなかったときは履行遅滞になり
売主は『相当の期間』を定めて催告、その期間内に履行されない場合は、契約の解除ができる。
口頭で伝えてもOK
特約も自由『支払いがない場合は、一括請求できる』とかも民法上はOK。
■宅建業法上の定め
業者自らが売主となって、割賦販売契約を締結した場合に支払が滞った場合でも、30日以上の相当の期間を定めてその支払いを書面で催告した後でなければ契約の解除ができず、残代金の一括請求も✕
↑これに反する特約は無効
4.割賦販売等における所有権留保等の禁止
■民法上の定め
①所有権留保=代金の支払いがされるまで、所有権を売主に残しておく
②譲渡担保=担保にする物の所有権そのものを代金債権の債権者(売主)に移し、弁済が済めば回復
民法上はどちらもOK
■宅建業法上の定め
①所有権留保=原則禁止
宅建業者自らが売主となって割賦販売契約を締結した場合、原則として目的物を買主に引き渡すまでに
登記等の売主の義務を履行しなければなりません。
例外
①業者が受け取っている金額が代金の 三分の一以下の場合
②受領代金が三分の一を超えていても、買主が抵当権の設定や保証人を立てるなどの担保設定をせず
または、設定の見込みがないとき
③譲渡担保も原則禁止、物件を買主に引渡し、かつ、代金の三分の一を超える額を受領した後は、担保の目的で、業者はお客さんから売買の目的物を譲り受けてはならない。
受領額が三分の一以下の場合は例外として可
④提携ローン付販売の場合も同様
いかがでしたか？8種規制
買主様保護のためだけに作られた法律。
できる前まではいかにめちゃくちゃだったか
想像するだけで恐ろしい笑
ではまた次回！！！
-------------------------------------------------------------
リベスト不動産販売㈱ダイケンリフォームサービス
枚方市で不動産の売却、購入をご検討ならお立ち寄りください！
お電話でのご相談もお気軽に♪
☎:0800-888-8858(フリーコール)
■住所:573-1126 大阪府枚方市上島東町20-12
■京阪本線 樟葉駅から車で10分
牧野駅から車で5分
■お客様駐車場有
■売却・販売・買取 得意エリア
・枚方市全域(くずは・牧野) ・京都府八幡市 ・高槻市 ・寝屋川市
上記以外のエリアでもご相談ください♪
------------------------------------------------------
