お世話になっております。
パスポートの申請がマイナポータルで出来てびっくり
木村です。
便利な世の中になったものですね。
えーーではタイトルの
俗に言う8種規制
聞き馴染みなさすぎてびっくりしますよね？笑
買取再販であったり、新築業者さんであったりは消費者保護のため厳しい規制が宅建業法により定められています。
8種規制とはなにか
宅建業者が
自ら売主として不動産業者ではない一般のお客様相手に売買契約を結ぶとき。
お客様を特に保護してあげるためにある 8種類の規制
1.宅建業者が売主である事
2.買主が宅建業者ではないこと←もっとかみ砕いてお伝えすると 普通にマイホームを買う人です。
インターネットが普及したこの時代においても
情報量が、業者とそうでない人で雲泥のさがあります。
一般消費者さんが損をする契約になってしまいかねないんです。
自分が長年やってきている仕事やスポーツでやったことない人に負けますか？
基本的には負けませんよね？
やはり毎日仕事として不動産に関わっているのと、そうでないのでは力差は歴然です。
こういった観点からあるのが８種規制。
仲介は関係ないです。
あくまで『業者が売主』の物件だった場合のお話。
売買契約を締結する際には違約や損害賠償を設定します。
例えば 3,000万の家の契約して違約してしまったとします。
この額を代金の10分の５になんか設定してたら
違約金1,500万円です。
上限いるでしょ？笑
で、8種規制では
違約金と損害賠償予定額を
売買代金(消費税含む)の
10分の2を超える額を定めてはいけません
もし超える金額を設定した場合は超えている部分は無効。
※損害賠償の予定額を決めていなかった場合、立証できた実損額を請求することができます。
10分の2を超える可能性もあるので、予め決めていた方が安全です。
違約とか損害賠償請求されるような事をしなければ大丈夫なんです。
いたって普通に購入まで行けば関係の無い話。
もし購入をやめたい、引渡日を変更したい等あれば、出来る限り早く担当さんにご相談ください！
この宅建業法と言うのはですね、民法の上に乗っかってるイメージをしてください。
宅建業法
民法
この様なイメージですね笑
民法と言う大きな土台があって、民法のままでは曖昧な点がおおいので
その上に宅建業法をのっけたと。そんなイメージ。
宅地建物を取引する時は、宅建業法が優先して採用されると。
こういった感じです。
話戻って
（1）手付金の性質
民法上・・・解約手付と推定される。一応レベルです。
宅建業法上・・・宅建業者自らが売主となる時は解約手付とみなされる。みなすんですね。
(2)買主に不利な特約は無効、有利な特約はOK
(3)手付の額は10分の2を超えてはいけない。保全措置が講じられた場合も同様。
保全措置とは
↳お金払ったのに、業者が倒産してしまった場合、せめて払ったぶんはお客さんに戻るように。
①銀行等を連帯保証人=保証委託契約
②保険を掛ける=保障保険契約
③手付金等を指定保管期間に預ける=手付金等委託契約
上記をあらかじめておかないと受け取ってはいけませんよと。
定められています。
手付金等となっていますが
・手付金 ・内金 ・中間金 ・契約締結前の申込証拠金等
契約締結後～物件の引渡しまでに授受される金銭で、代金に充当されるものは保全の対象。
保全措置不要の場合
①買主が所有権の登記をする、所有権移転登記がされたときは不要
↳登記されることで、所有権は確実にありますから安心です。よって保全措置不要
②業者が受け取る額が少ないとき
完成物件・未完成物件で額が違います。
例えば
・新築の物件で建築が終わっている物件
リフォーム後販売予定でリフォーム工事終了=完成物件
そうでない物件=未完成物件
■未完成物件の場合
↳売買代金の 5％以下かつ1,000万円以下であれば不要
1億円の物件の場合であれば、500万円以下＝500万円ぴったりまで
■完成物件の場合
↳売買代金の10％かつ1,000万円以下
完成、未完成の基準は、売買契約締結時の状態にて判断。
未完成物件だと無事に完成しない可能性等、リスクがあるので5％とより少なめに設定されてます。
他人物売買と言います。
民法上では有効です。ですが！
宅建業法上では、原則NG
例えば
売主Aさんと業者が買取りの商談をしていたとします。
その段階で、業者の顧客 買主Bさんに この物件買いませんか？
ほな契約しましょか。←これがダメ
100％買い取れるとは限らない=Bさんが取得できないリスクがあるためです。
例外:売主Aさんと業者が売買契約を締結していればOK
ただし停止条件付の契約の場合はNG
停止条件付を日常に置き換えると
↳テストで100点取ったら、お小遣いあげるよと。
この状態でゲームの予約せんといてねって感じ笑
わかりにくいですかね？笑
業者には様々な規制が掛けられています。
宅建業法=消費者保護の観点から作られた法律。
今年もしっかり勉強していきます！
ではまた次回！！
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