お世話になっております。
湿気多いですね。
梅雨入りの感じですね。
木村です。
では本題。
■報酬額の計算方法＝仲介手数料の計算方法
仲介手数料にも色々あります。
①売買・交換
↳物件価格によって％が違ったり、媒介(仲介)・代理で報酬の計算方法が違ったり
②貸借(賃貸の仲介)
↳この中でも、居住用かそうでないかで計算方法が違います。
③消費税相当額を足すか
依頼者の一方から受け取れる額(一方に要注意)
Aさん 売却の依頼
↓
仲介業者Z 販売活動(顧客への紹介、SUUMO等への掲載等)
↑
Bさん 購入の依頼
Aさんの家をBさんに売却できた場合、Aさん Bさん 双方から報酬を受け取る事が可能です。
その一方から受け取る事の出来る金額が以下の計算方法
1.物件価格200万円以下(200万円も含む)＝物件価格×5％＋消費税
↳例)200万円×0.05=10万円×1.1=11万円
2.物件価格200万円を超え400万円まで=物件価格×4％＋消費税
↳例)400万円×0.04=16万円＋2万円=18万円×1.1＝198,000円
3.物件価格400万円を超える=物件価格×3%＋消費税
↳例)1,000万円×0.03=30万円＋6万円=360.000円×1.1=396,000円
一般的な計算方法です。
但し、400万円以下の低廉な家屋等で通常の売買・交換よりも現地調査等の費用が掛かる場合
上記計算方法に従って、報酬額を計算した金額に現地調査費用を受領することができます。
上限は18万円＋消費税=198,000円
現地調査費用が掛かる場合と言うのは
例で言うと、大阪に住んでるお客さんが、三重の別荘地に土地を持っているような場合とかですね。
交通費が掛かったりとかしますから。
■物件価格とは
消費税を含まない、物件価格のことです。
課税業者が売主の場合、物件の建物部分に消費税がONされています。
こういった物件を例えば 3600万円で買ったとして200万円が消費税だったとしたら。
※360万ちゃうの？って思いました？建物にしか掛かりませんので。ご了承ください。
3600万円－200万円=3400万円←ここから仲介手数料を計算します。
※仲介の場合です。直接売主業者と契約したら掛かりません。
■交換の場合
例えば2,000万円の物件と3,000万円の物件を交換した場合
高い方の金額を物件価格として計算できます。
■代理の場合
依頼者からのみ報酬を貰うことができます。
原則として一方からしか報酬を得ることができません。
実務で言うと売却の依頼でしか聞いたことがありません。
媒介だと、買主・売主双方からいただけるんですね。
代理は片方からしかもらえない為に
例えば 1,000万円の家の売却を代理で依頼された場合
396,000×2=792,000円を売主様から頂けると。
※買主様からはもらえません。
メリットとしては買主様の仲介手数料を無料と言う事にできるので
買手が付く可能性がわずかながらUPすると思います。
2.賃借(賃貸)の場合
■原則
・賃料を基に報酬額を計算
・合計額 媒介、代理共に借賃(家賃)の1ヶ月分が上限
■例外
・居住用建物の貸借の媒介の場合、依頼者の承諾を得ている場合を除き
依頼者の一方から受け取れる報酬は、家賃(借賃)の1/2ヵ月分が限度
例)家賃10万円の家を仲介した場合
・貸主(大家さん)から5万円 ・借主さんから 5万円
これを事前に承諾を得ていた場合
・大家さんから 7万円 ・借主から 3万円
こういった比率でもらっても大丈夫。
どちらにせよ、上限は家賃の一ヶ月分。
■居住用以外の媒介の場合(テナントとか事業用の媒介)
・内訳の制限はありませんが、1ヶ月分が上限
■貸借で『権利金が授受される場合』
権利金=権利設定の対価として支払われ、返還されないもの。
※敷金、礼金とは別の性質のお金
この場合は、権利金を物件代金とみなして
売買の価格にあてはめて計算します。
家賃一か月分と権利金からの計算
いずれか高い方を報酬とすることができます。
居住用以外の場合です。居住用以外。
大事なので二回ゆっときました笑
3.複数社が絡む場合
この場合でも、上限は同じ。
業界では買い分かれなんて表現をしたりします。
何社絡もうが、全体を1の業者として考えます。
それを関わった業者で分配しようねと。そんな具合
数億円とか規模の大きい物件でたまーーーーにあります。
では今回はここまで！！！
ありがとうございました！
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